Типы договоров на оказание риэлтерских услуг
Агентства недвижимости могут заключать с клиентами договоры четырех основных типов, в зависимости от задач, которые ставит заказчик.
1. Договор возмездного оказания услуг.
Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.
2. Договор поручения.
Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.
3. Агентский договор.
Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.
4. Договор об оказании риэлтерских услуг.
Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.
Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.
Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.
Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.
Любое изменение, согласие или отказ oт чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.
