ПРОБЛЕМЫ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПО ДОЛГАМ ИХ СОБСТВЕННИКОВ

В рамках исполнительного производства о взыскании долга предметом обращения могут быть денежные средства, ценные бумаги и иные виды имущества должника, но в данной статье мы остановимся более подробно на некоторых вопросах обращения взыскания на такой вид недвижимого имущества, как земельный участок, не являющийся предметом залога.
Согласно ст. 278 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Несмотря на достаточно долгое существование указанной нормы, стабильная практика по обращению взыскания на земельные участки по обязательствам его собственников в рамках исполнительного производства пока не выработана, а имеющаяся - порой противоречива. Прежде всего это связано с существовавшим ограничением, установленным абз. 3 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ), в соответствии с которым запрещалось обращать взыскание на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.

При обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника необходимо в первую очередь рассмотреть вопрос о подсудности дела. При этом возможны два подхода.
В соответствии с одним из них требование об обращении взыскания не носит виндикационный либо негаторный характер. Оно не связано с правами на спорное имущество, не устанавливает порядок пользования земельным участком. По своей правовой сути речь идет о подтверждении судом права кредитора обратить взыскание на имущество, из стоимости которого будут удовлетворены его требования к должнику по денежному обязательству. Следовательно, правила об исключительной подсудности, когда споры рассматриваются лишь по месту нахождения земельного участка, к ним неприменимы. Такого рода споры должны рассматриваться судом по правилам общей подсудности, т.е. по месту жительства должника.
Другой подход к рассматриваемому вопросу заключается в том, что обращение взыскания влечет переход прав на недвижимое имущество и внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Официальная позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отсутствует, а анализ судебной практики свидетельствует, что суды не исповедуют единства в применении правил о подсудности - по указанным спорам применяются правила как общей, так и исключительной подсудности.
Возможно, прояснить ситуацию сможет Конституционный Суд РФ по результатам рассмотрения запроса Высшего Арбитражного Суда о проверке конституционности законоположений, касающихся компетенции третейских судов в отношении имущественных споров, в частности споров об обращении взыскания на предмет ипотеки. Ведь известна позиция, согласно которой третейские суды не вправе рассматривать споры о правах на недвижимость. Таким образом, Конституционный Суд РФ будет вынужден дать квалификацию и иску об обращении взыскания на недвижимое имущество.
Разрешая вопрос о порядке обращения в суд с требованием об обращении взыскания на земельный участок в процессе исполнительного производства, а также о лицах, которые вправе обратиться в суд с подобным требованием, суды общей юрисдикции пока не выработали единого подхода.
 

Возникает вопрос: правомочен ли суд при обращении взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства определять его начальную продажную стоимость?
Безусловно, оценку имущества, на которое обращается взыскание в судебном порядке, но которое не является предметом залога, должен производить судебный пристав-исполнитель в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Однако полагаем допустимым также установление именно судом начальной продажной цены земельного участка, на который обращается взыскание в рамках процедур исполнительного производства. Ведь именно в судебном процессе его участники наделены комплексом прав, позволяющим соблюсти баланс интересов сторон и не допустить нарушение прав как взыскателя, так и должника, равноправно отстаивающих свои законные интересы. Кроме того, нормы ФЗ "Об исполнительном производстве" применительно к случаям осуществления оценки судебным приставом-исполнителем на основании отчета независимого оценщика предусматривают право сторон исполнительного производства на оспаривание в суде стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете (ч. 3 п. 4 ст. 85). Таким образом, суд в конечном итоге имеет "последнее слово" в вопросе об определении цены имущества, и установленная им начальная продажная стоимость с учетом всестороннего и полного исследования обстоятельств дела полностью легитимна.
В целом розыск и обращение взыскания на имущество должника в ходе исполнительного производства, в том числе на такую особую категорию, как земельные участки, является сложным, но необходимым инструментом, позволяющим получать дополнительное удовлетворение требований кредитора. Однако становление правоприменительной практики в данной области пока продолжается.
Представляется, что в целях совершенствования механизма правового регулирования обращения взыскания на имущество по обязательствам его собственника следует законодательно закрепить однозначное толкование объема прав судебного пристава-исполнителя, в том числе на обращение в суд в рамках процедур исполнительного производства о взыскании долга при обнаружении у должника недвижимого имущества, что позволит избежать противоречий в судебной практике и облегчить процесс реализации законных прав взыскателя.