Выселение из жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита

В соответствии с ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.

Согласно ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и для совместно проживающих с ним членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключением являются случаи, когда жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество (жилое помещение) сформулированы в ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Законом уточнены обстоятельства, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, уточнены понятия незначительности нарушения должником обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что при периодических платежах (например, при ипотечном кредите) на заложенное имущество можно обращать взыскание, если должник допустил более трех просрочек в платежах в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка была незначительна (ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему.

Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Однако содержание понятия "уважительные причины" вышеназванным Законом не раскрывается.

Целесообразно нормативно закрепить перечень уважительных причин, при наличии которых суд имеет право отсрочить реализацию заложенного жилого помещения.

В связи с этим необходимо п. 3 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин (многодетная семья, увольнение в связи с сокращением штатов, тяжелая болезнь и иные причины, которые судом признаны уважительными) вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

1) залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения".

При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. Судебное разбирательство дополнительно гарантирует защиту плохо осведомленному физическому лицу от недобросовестного поведения кредитора-залогодержателя.