Апартаменты и квартира - в чем разница

Правовой статус апартаментов. Являются ли апартаменты жилым помещением в юридическом смысле?

При изучении рынка недвижимости часто встречаются предложения по покупке апартаментов. Продавцы таких помещений позиционируют их как пригодные для проживания, со всеми видами благоустройства, расположенные в удобном месте с развитой инфраструктурой. Такие помещения в большинстве случаев действительно можно использовать для проживания. Однако их юридический статус отличается от статуса жилого помещения, установленного нормами Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Главный вопрос, возникающий при выяснении статуса такого помещения: чем апартаменты отличаются от квартиры и можно ли их отнести к жилым помещениям?

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым является помещение, обладающее следующими признаками:

• относится к недвижимости;
• является изолированным;
• соответствует всем санитарным и техническим правилам и нормам и, как следствие, пригодно для постоянного проживания.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, содержатся в разделе II Положения о признании помещения…, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На практике апартаменты могут как отвечать, так и не отвечать таким требованиям. Например, их строительство в общественно-деловой зоне, а не в зоне жилой застройки не редкость.

ЖК РФ в ст. 16 среди видов жилых помещений называет:

• квартиру и ее часть;
• жилой дом и его часть;
• комнату.

Как видим, апартаментов в числе жилых помещений нет. 

Понятие апартаментов в действующем законодательстве

На сегодняшний день термин «апартаменты» встречается лишь в некоторых подзаконных актах. Так, в своде правил «Здания и комплексы многофункциональные», утвержденном приказом Минстроя РФ от 07.08.2014 № 440/пр, он определяется как «жилое помещение для временного проживания в виде гостиничного номера или квартирного типа для временного проживания». Апартаменты рассматриваются как одна из категорий номеров в гостинице (раздел II Положения о классификации гостиниц, утв. постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 № 4158). Гостиницы, в свою очередь, не относятся к жилым помещениям и предназначены лишь для временного пребывания, что следует из Правил предоставления гостиничных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085.

Вывод: на сегодняшний день законодательство РФ не признает апартаменты жилыми помещениями.

Расположение апартаментов и квартир, регистрация по месту жительства/пребывания

Существенная разница между квартирой и апартаментами заключается в месте их расположения.

Квартиры всегда располагаются в многоквартирных жилых домах, возведенных в зоне жилой застройки. Апартаменты могут быть расположены в многофункциональных зданиях общественно-деловых зон, в т. ч. соседствовать с офисами, магазинами либо находиться на промышленных территориях (например, заброшенные заводы застройщики переоборудуют под апартаменты в стиле лофт).

Риск! Значительным минусом апартаментов является невозможность регистрации по месту жительства, наличие которой важно для назначения пенсии, получения льгот и пособий.

Местом жительства может быть только жилое помещение (жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда и др.), к которым апартаменты не относятся (Правила регистрации…, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Что касается регистрации по месту пребывания (в обиходе ее называют временной пропиской), то она возможна в местах временного проживания гражданина — гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате и др. — либо жилом помещении, не являющемся местом жительства гражданина.

Вывод: если апартаменты относятся к помещению гостиничного типа (в здании ведется деятельность, соответствующая ГОСТ Р 51185-2014), то по заявлению администрации или владельца здания возможно зарегистрироваться временно. Срок такой регистрации не может превышать 5 лет.

Чем еще отличаются апартаменты от обычной квартиры

Собственники квартир вправе использовать их исключительно для проживания (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Ведение предпринимательской деятельности в них допустимо в пределах, указанных в п. 2 ст. 17 ЖК РФ. Собственник квартиры обязан учитывать права и интересы соседей, например соблюдать «закон о тишине». Владелец апартаментов же может использовать их, кроме проживания, любым иным законным способом, например открыть кафе или спортзал, если характеристики помещений это позволяют.

Риск! Единственная квартира гражданина не может стать предметом взыскания по исполнительному документу (ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ). Апартаменты взыскать можно, даже если их собственнику больше негде жить.

Коммунальные платежи и налогообложение

Еще одним закономерным следствием отсутствия у апартаментов статуса жилого помещения является начисление платы за коммунальные услуги по ставкам большего размера, установленным для помещений коммерческого использования. Конкретные суммы зависят от региона и управляющей компании.

По другим ставкам исчисляется и налог на имущество физических лиц. Для жилой недвижимости п. 2 ст. 406 Налогового кодекса РФ устанавливает льготную ставку в 0,1% от кадастровой стоимости квартиры. Для апартаментов, ввиду отсутствия у них статуса жилья, сумма налога исчисляется исходя из ставки для нежилых помещений, то есть 2% от кадастровой стоимости без каких-либо вычетов.