ОФОРМЛЕНИЯ РАСПИСКИ В ПОЛУЧЕНИИ ЗАДАТКА ЗА КВАРТИРУ

Приобретение недвижимого имущества – это достаточно крупное денежное вложение, поэтому оформлять сделку необходимо строго с требованиями законодательства. Внимательный подход к выбору объекта, документальному обеспечению процесса и проверка юридической чистоты обязательства минимизируют риск потери денежных средств.

Договор купли-продажи скрепляет правоотношение, в которое вступают граждане при передаче права собственности на жилье и самого помещения за определенную денежную сумму. Однако это не единственный документ, который составляется в ходе сделки.

ОБЩИЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Данное обязательство регулирует Гражданский кодекс РФ, в котором содержатся основные правила совершения подобных сделок и оформления документов, их сопровождающих.

Купля-продажа недвижимого имущества редко совершается за один день. В большинстве случаев она проходит в несколько этапов. После того как потенциальный покупатель нашел устраивающий его по характеристикам и цене объект, ему важно закрепить его за собой, чтобы продавец не заключил сделку с другим человеком. Это оформляется предварительным договором. В ходе составления и подписания данного документа покупателем продавцу передается денежная сумма, которую ГК РФ называют задатком. Сам факт передачи скрепляется распиской. Законодательство регламентирует оформление сделки в письменном виде. Это правило относится и к предварительному соглашению, и к самому договору купли-продажи, и к расписке.

ГК РФ не запрещает совершить сделку без предварительного этапа: передачи задатка. Но в большинстве случаев используется именно такой способ купли-продажи квартиры. Передача задатка, как правило, требуется, если возникают какие-либо проволочки с оформлением документации, или потенциальный покупатель ожидает одобрения ипотечного займа от финансовой организации.

Люди, которые далеки от договорного права, часто путают задаток с залогом. Это в корне различные понятия. Задаток фиксирует передачу денежных средств от покупателя к продавцу в счет основной стоимости квартиры. Он используется для закрепления объекта за собой на время до подписания основного договора. Залог является обеспечением исполнения обязательства. К примеру, при оформлении ипотечного договора в качестве него выступает квартира, продав которую банк сможет погасить задолженность заемщика.

Задаток входит в общую стоимость имущества, которое передается по основному договору. Законодательство устанавливает обязанность для продавца вернуть эту сумму покупателю, если сделка не была реализована по его вине. Если покупатель решил не приобретать имущество, залог остается у продавца в качестве компенсации упущенного времени, в течение которого он мог бы продать квартиру другому лицу.

Для того чтобы данное правило было применено в случае возникновения судебного разбирательства, наличие обязательства заключить основной договор и факт передачи денег должен быть зафиксирован предварительным соглашением и распиской, в которой средства будут обозначены именно как «задаток».

Законодательство не устанавливает конкретной суммы для задатка. В большинстве случаев он составляет не более 10 процентов от стоимости квартиры. В отдельных ситуациях, когда квартира находится в залоге у финансовой организации, в качестве задатка может быть передана сумма для погашения остатка задолженности продавца.

ДЕЙСТВИЯ СТОРОН, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ОФОРМЛЕНИЮ ПЕРЕДАЧИ ЗАДАТКА

Прежде чем составлять предварительный договор, передавать денежные средства и составлять расписку покупателю, необходимо убедиться в законности действий продавца. Для этого он имеет право затребовать следующие документы:

• паспорт собственника квартиры (этот документ должен быть действителен и не просрочен). Если владельцев несколько, необходимо проверить паспорта всех;
• правоустанавливающий документ на квартиру (это бумага, согласно которой гражданин получил свое право собственности на недвижимость). В большинстве случаев в качестве правоустанавливающего документа выступает договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизации, судебное решение. Эта бумага потребуется для государственной регистрации сделки, и покупатель имеет право с ней ознакомиться. Необходимо сверить сведения о собственнике в этом документе с паспортными данными;
• выписку из ЕГРН (этот документ заменил свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на квартиру). Здесь указаны сведения о владельцах и подробные характеристики недвижимости, а также данные о наличии обременений. Необходимо убедиться в отсутствии ареста, залога, иных обязательств. Также нужно сверить ФИО собственника с данными его паспорта и сведениями в правоустанавливающем документе. Также при осмотре квартиры необходимо убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (этот документ больше не требуют на регистрации сделки, продать квартиру можно и с долгами). Погашать их придется покупателю или инициировать судебное разбирательство о введении его в заблуждение относительно предмета договора и признания сделки недействительной.

Эти действия помогут свести риск потери денежных средств в результате мошенничества. Покупателю не стоит передавать слишком большой задаток, кроме случаев, когда квартира продавца находится в залоге у банка. В таких ситуациях, как правило, сделка проходит под контролем финансовой организации. Деньги передаются с использованием банковских ячеек, что помогает обезопасить всех участников от мошенничества.

ПОРЯДОК И ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ В КАЧЕСТВЕ ЗАДАТКА ЗА КВАРТИРУ И ОФОРМЛЕНИЯ РАСПИСКИ

Законодательство не устанавливает какого-либо шаблона для составления расписки, но в ней важно указать основные моменты:

• информацию о сторонах (указываются фамилии, имена и отчества, паспортные данные, адрес регистрации, дата и место рождения участников сделки). Это необходимо для точной идентификации сторон, если возникнут взаимные претензии, которые перерастут в судебное разбирательство;
• характеристику и полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости;
• сумму переданных денежных средств, обозначенную в качестве задатка, и факт ее передачи;
• дату составления расписки и дату передачи денег;
• подписи участников сделки.

Прежде чем будет передан задаток и составлена расписка, необходимо оформить и подписать предварительное соглашение, в котором фиксируется обязанность сторон составить основной договор.

Если приобретаемая квартира находится в долевой собственности нескольких лиц, каждый совладелец оформляет отдельную расписку о получении задатка. При этом денежные средства делятся между ними.

В расписке не должно быть помарок, исправлений, дописок. Если ошибки были допущены, нужно составить документ заново. Если владельцем квартиры выступает лицо, не достигшее 14 лет, его интересы представляют родители, и именно они пишут расписку. Если у несовершеннолетнего продавца уже есть паспорт гражданина, он самостоятельно составляет и подписывает расписку, но она заверяется также и подписью его законного представителя.

Расписка составляется в момент передачи денежных средств, при этом должны присутствовать все лица, заинтересованные в сделке. Нежелательно передавать задаток наедине, целесообразно привлечь к процессу двух граждан, которые будут выступать в качестве свидетелей. Их паспортные данные и подписи также отражаются в документе.

Расписку составляет продавец. Желательно написать ее от руки. Также можно составить основной текст на компьютере, распечатать и вписать ФИО, данные паспорта и сумму задатка собственноручно. Это поможет подтвердить факт составления документа именно продавцом в судебном заседании, если впоследствии возникнет спор. Сумма задатка и общей стоимости объекта недвижимости обязательно должна быть написана цифрами и прописными буквами. При написании расписки следует использовать шариковую ручку, чтобы чернила со временем не поблекли и не выгорели под воздействием солнечного света.

Законодательство не требует нотариальной заверки расписки о получении денежных средств, но и не запрещает. Граждане зачастую используют этот способ. Он не гарантирует полной безопасности участникам сделки, но мошенники, как правило, не рискуют связываться с нотариусами и отказываются от удостоверения.

Распиской оформляется любая передача денег от покупателя к продавцу, в том числе и полный расчет. Этот документ является подтверждением оплаты и может быть предоставлен в ФНС для получения налогового вычета. Составляется расписка о полном расчете по тем же правилам, что и о задатке.