Основания расторжения договора найма квартиры
Основания расторжения договора найма квартиры
Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.
Выделяют 3 группы оснований для расторжения:
Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.
Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.
Обратите внимание! Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).
В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:
наименования сторон и их основные данные;
дату и место заключения;
реквизиты расторгаемого договора;
предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
основание расторжения (соглашение сторон);
момент, когда отношения считаются прекращенными;
условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).
Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.
Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении
Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Для этого обязательно:
Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.
Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.
Основания расторжения по инициативе наймодателя
Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):
Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.
Как расторгнуть наем в судебном порядке
При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.
Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.
Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:
о расторжении договора;
выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
взыскании задолженности по оплате при ее наличии.
В иске также необходимо указать:
основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
данные о лицах, проживающих в квартире;
обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.
Важно! Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.
Последствия расторжения
Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).
Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.
В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:
невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.
Особенности расторжения договора аренды жилого помещения
На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.
Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.
В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:
необеспечение доступа в помещение;
сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
непригодность квартиры для проживания.
Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).
Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.
Источники:
Гражданский кодекс РФ
Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14
