Продажа квартиры в ипотеке (в залоге у банка)

Покупка квартиры в ипотеку – порой единственный способ решить жилищный вопрос. Но главным неудобством приобретателя является обременение залогом недвижимости на долгое время. За годы ежемесячных выплат часто возникают ситуации, когда ипотечную квартиру необходимо продать. Вопреки распространенному мнению, законодательство позволяет совершать сделки с заложенным имуществом. Провести сделку, объектом которой будет являться квартира в ипотеке, можно с согласия банка.
Потребность в продаже заложенной недвижимости возникает по разным причинам. Заемщик может испытывать финансовые затруднения, в силу чего ежемесячная оплата кредита становится для него непосильной. Или семейные доходы возросли, и возникла возможность улучшить жилищные условия. Так же продажа ипотечной квартиры требуется, когда заемщики разводятся, и требуется произвести раздел имущества. Какой бы не была причина, следует учитывать, что продажа недвижимости, обремененной залоговым обязательством, имеет ряд особенностей:

• Совершение сделок ипотечной собственностью возможно только с согласия залогодержателя
• Такая процедура занимает больше времени по сравнению с «чистой» продажей
• Необходимо найти покупателя, который будет готов на приобретение заложенной недвижимости

Стоит отметить, что факт обременения квартиры залогом у банка, дает повод потенциальному покупателю торговаться о цене в разумных пределах.

 1. Продаете квартиру за наличный расчет

Поскольку все сделки с заложенной собственностью совершаются лишь с разрешения залогодержателя, первым шагом при продаже будет получение согласия банка. Совершить отчуждение ипотечной квартиры, не поставив в известность кредитную организацию, невозможно, поскольку Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи недвижимости с ипотечным обременением. Банк вправе наложить запрет на продажу жилплощади, если ему станет известно о том, что заемщик не просто совершает досрочное погашение, а продает заложенную квартиру.
Поскольку банкам более выгодно продолжать получать ежемесячные платежи от заемщика, в сумму которых входят проценты по кредиту, они идут на подобную процедуру неохотно и требуют указать причину досрочного погашения долга. Но кредитная организация заинтересована в погашении займа, если плательщик испытывает финансовые затруднения. Так же банк не сможет отказать, если возможность отчуждения обремененной квартиры прописана в заключительном договоре.
В большинстве банков выдача согласия на совершение сделки с жилплощадью является бесплатной, но некоторые организации оказывают эту услугу платно. Такие расходы следует учитывать при продаже недвижимости.
Получив разрешение кредитной организации, необходимо найти покупателя. Человек, приобретающий недвижимость, должен быть готов передать деньги в размере остатка по кредиту до совершения сделки купли-продажи. На этом этапе собственнику следует выписаться из квартиры и выписать всех зарегистрированных в ней людей, в том числе несовершеннолетних. Сняться с регистрационного учета можно и позднее, после проведения сделки. Этот вопрос нужно обсуждать с покупателем, и прописывать в договоре купли-продажи срок, в течение которого все зарегистрированные в помещении лица должны выписаться.
Следующим этапом будет оформление договора задатка. Приобретатель передает денежную сумму равную остатку по кредиту. Эта процедура связана с определенным риском для покупателя, поэтому договор задатка следует заверить нотариально, и указать в нем обязанность продавца продать недвижимость приобретателю после погашения обязательства перед банком и снятия обременения с объекта в УФРС. В договоре задатка также указывается:

• Сумма сделки, порядок проведения расчета. На практике, чаще всего расчет проводится через банковские ячейки. Сумма задатка помещается в одну ячейку, остаток средств во вторую. До совершения сделки деньги получить может только покупатель. После регистрации сделки доступ к средствам получают банк и продавец
• Срок, в течение которого собственник жилье обязуется его продать
• Срок для снятия залогодержателем обременения

После проведения задатка, продавец и покупатель погашают в кредитной организации оставшийся долг. Банк выдает справку об исполнении обязательства со стороны продавца и закладную на недвижимое имущество. Теперь продавцу необходимо снять обременение с объекта сделки. Для совершения этой процедуры собственник квартиры и представитель банка обращаются УФРС. Собственнику потребуются следующие документы:

• Заполненное заявление о снятии обременения с объекта недвижимости
• Паспорт владельца жилплощади
• Свидетельство о праве собственности на имущество или выписка из ЕГРН
• Справка о погашенном кредите
• Закладная на недвижимость

После снятия обременения продавец должен заключить договор купли-продажи с покупателем и получить остальные денежные средства.

2. Если покупатель сам с ипотекой

На сегодняшний день далеко не все люди, желающие приобрести недвижимость, располагают полной суммой для ее покупки. Распространены ситуации, когда на руках имеется часть денежных средств, а остальные добираются в кредитной организации. Способ продажи заложенной квартиры потенциальному приобретателю, желающему взять ипотечный кредит, сложнее, но таких покупателей тоже стоит рассматривать.
Для совершения сделки необходимо, чтобы приобретающая недвижимость сторона располагала денежной суммой в размере остатка по кредиту. Это первое, что следует выяснить у покупателя. Если денег на досрочное погашение хватает, можно приступить к процедуре продажи ипотечной квартиры. Для успешного заключения сделки следует совершить следующие действия:

• Получить согласие залогодержателя на отчуждение имущества в ипотеке
• Заключить с покупателем договор о задатке и заверить его нотариально. В тексте документа следует отметить факт приобретения объекта в ипотеку в конкретной кредитной организации. Такой договор необходим приобретающей стороне в качестве гарантии для ее кредитора
• Использовать сумму задатка для полной оплаты оставшегося долга
• Продавец с представителем банка обращается в УФРС и снимает обременение с жилплощади
• Подготавливается пакет документов для кредитора покупателя

Для того чтобы подготовить документы для покупателя-ипотечника собственнику недвижимости следует снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц. Если имеются долги по коммунальным платежам, следует погасить их. Банку покупателя потребуется:

• Выписка из ЕГРН. Этот документ показывает отсутствие обременений объекта недвижимости, поэтому заказывать её нужно после снятия залога
• Справка от управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам
• Справка о том, что в квартире никто не прописан. Этот документ необходим банку в качестве гарантии, что на территории залогового объекта не осталось прописанных лиц, которых невозможно будет выписать принудительно. В случае не выполнения своих обязательств заемщиком, банку тяжело будет реализовать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в исправительном учреждении
• Оценка недвижимости. В большинстве случаев эту процедуру оплачивает покупатель. Документ следует заказывать у аккредитованного банком оценщика. Кредитная организация предоставит список лицензированных компаний, в которых можно заказать услугу

Собранные документы подаются в банк покупателя. В случае положительного решения сделка проходит регистрацию в УФРС, и продавец получает остаток денежных средств.

3. Продаете квартиру с помощью банка

Поручить реализацию обремененной квартиры можно самому залогодержателю. Такая потребность может возникнуть, если собственнику некогда заниматься самостоятельной продажей, к примеру, при срочном переезде в другой город. В такой ситуации действия по поиску потенциального покупателя, снятии залога и подготовкой документов к регистрации в УФРС занимаются работники кредитной организации. Остаток долга погашает будущий владелец, а остаток суммы вносится в банковскую ячейку. Продавец получает денежные средства после регистрации сделки.
Выбирая такой способ продажи заложенной недвижимости, следует учитывать, что банк заботиться, в первую очередь, о том, чтобы погасить оставшуюся задолженность. Залогодержатель не станет ждать выгодного предложения от покупателя, и продавец может потерять на продаже значительную сумму средств.