ВОПРОСЫ УЧАСТИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Общей целью создания и функционирования товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) является управление общим имуществом товарищества. Для достижения этих целей ТСЖ необходимо иметь определенный гражданско-правовой статус - статус юридического лица, который, в свою очередь, позволяет ТСЖ выступать в качестве самостоятельного участника гражданского оборота - осуществлять управление общим имуществом. ЖК РФ предоставляет право товариществу заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных его уставом (ч. 1 ст. 152).

Точного определения термина "хозяйственная деятельность" не существует. Деятельность обычно понимается как работа, труд, занятие в какой-либо области. Под хозяйственной деятельностью обычно понимают деятельность, относящуюся к производству и реализации продукции, выполнению работ и оказанию услуг, а также к обеспечению их производителей необходимыми ресурсами.

Законодатель определил закрытый перечень видов хозяйственной деятельности (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ), которыми вправе заниматься товарищества. К ним относятся:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме. При этом следует отметить, что обслуживание, эксплуатация и ремонт движимого имущества, к примеру, тепловых сетей, не относятся к компетенции ТСЖ;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме. Данный вид деятельности может осуществляться только по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятому не менее чем двумя третями от общего числа голосов собственников. Необходимо отметить, что такая деятельность может вестись с соблюдением норм, указанных в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности";
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
При анализе ст. 152 ЖК РФ становится очевидно, что права на ведение иных, не упомянутых в данной статье видов деятельности ТСЖ не имеют.
Однако в соответствии со ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации, к которым относятся ТСЖ, могут осуществлять предпринимательскую деятельность. Но так как товарищества не являются постоянными, профессиональными участниками гражданского оборота, их выступление в роли самостоятельных юридических лиц обусловлено необходимостью материального обеспечения их основной деятельности, не связанной с извлечением прибыли. Поэтому такие организации всегда имеют специальную правоспособность, а имущество, которым они владеют, используется только для достижения целей, предусмотренных учредительными документами.
Таким организациям не запрещено извлекать прибыль, т.е. заниматься предпринимательской деятельностью, но лишь при одновременном наличии следующих условий:
- их деятельность должна служить достижению целей, которые стоят перед организациями;

- если ГК РФ установлено, что те или иные виды сделок могут совершать только коммерческие юридические лица, то некоммерческие организации не вправе их заключать даже для достижения установленных целей;

- коммерческая деятельность некоммерческих юридических лиц не является основной, поэтому полученная прибыль в результате такой деятельности не должна распределяться между участниками.

Однако в ЖК РФ нет норм, указывающих на возможность ТСЖ заниматься предпринимательской деятельностью.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" к предпринимательской деятельности некоммерческих организаций отнесены:

- приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания некоммерческой организации;
- приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав;
- участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" указано, что наличие у некоммерческой организации права осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, названных в п. 3 ст. 50 ГК РФ, не меняет характера такой организации как некоммерческой. В соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку эта деятельность служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям.

При этом из анализа глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что ТСЖ могут осуществлять также другие виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ:
1) в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
2) в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. В данном положении не указано, на какой основе ТСЖ осуществляет этот вид деятельности - безвозмездно или возмездно. Следовательно, возможны оба варианта;
3) п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ допускает принятие решения общим собранием членов ТСЖ о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
4) хозяйственная деятельность, указанная в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, а именно "сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме", сама по себе является предпринимательской, так как направлена на систематическое извлечение прибыли.
Таким образом, ТСЖ может осуществлять не только хозяйственную деятельность в рамках ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, но и предпринимательскую (она должна служить достижению целей, ради которых создано товарищество, и соответствовать этим целям).
Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает обособленным имуществом, отдельным от имущества его членов. Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ товарищество на праве собственности может обладать как движимым, так и недвижимым имуществом, расположенным внутри многоквартирного дома или за его пределами. Данное имущество должно быть приобретено за счет собственных средств ТСЖ. Имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность ТСЖ.

Товарищество же вправе приобрести в собственность только помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание.
Для нормального функционирования ТСЖ, выполнения целей и задач, для которых оно было создано, необходимы денежные средства, которые включают в себя (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ):
1) обязательнее платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей ТСЖ;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;

4) прочие поступления.

Из всех перечисленных в ст. 152 ЖК РФ и указанных нами выше видов хозяйственной деятельности самым привлекательным является сдача общего имущества в аренду.
Как предусмотрено ст. 289 ГК РФ, собственник квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, владеет долей в праве собственности на общее имущество дома. В п. 1 ст. 290 ГК РФ установлен перечень объектов, которые являются общим имуществом всех собственников жилья, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.

Об этом говорится и в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, где раскрывается, какие объекты в многоквартирном доме могут рассматриваться в качестве объектов общей долевой собственности собственников квартир. К их числу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Однако наличие нежилых помещений, принадлежащих ТСЖ, скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. Товарищества могут распоряжаться подвалами и техническими этажами, но при условии, что в них расположены инженерные коммуникации или иное обслуживающее оборудование.
Получив законные основания для распоряжения данными площадями, ТСЖ начали играть важную роль в сфере наружной рекламы (под свободными площадями, которые ТСЖ может передавать в аренду, наряду с нежилыми помещениями подразумеваются и площади на крыше и фасаде жилого здания, которые могут быть использованы для размещения рекламы), а в условиях роста рынка наружной рекламы (по сравнению с 2005 годом в 2006 году рост составил 30%) <1> поступления от размещения наружной рекламы являлись одним из источников формирования доходной части бюджета.

Вступивший в силу Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе" внес существенные изменения в порядок сдачи в аренду общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, к которому также относятся крыши и фасады жилого здания, пригодные для размещения рекламы.

Согласно ст. 44, регламентирующей полномочия общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, собственники теперь наделяются правом принимать решения о заключении договоров на установку рекламных конструкций на доме, тогда как в прежней редакции ЖК РФ заключение таких договоров делегировалось собранию членов ТСЖ.

Причем договоры на установку рекламных конструкций от имени ТСЖ визировал председатель товарищества. Теперь же общему собранию предписывается выбирать лиц, которые от имени собственников помещений уполномочиваются заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Следовательно, сами условия таких договоров также должны быть предметом обсуждения и одобрения общего собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ больше не имеют права самостоятельно принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общедомовое имущество. Пункт 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, в котором ранее за ТСЖ была закреплена данная компетенция, в новой редакции Кодекса утратил свою силу.

Изменения коснулись и ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе). Часть 5 дополнена новыми правилами, в которых сказано, что в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме. А визирование такого договора осуществляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в п. 2 ч. 11 ст. 19 Закона о рекламе теперь указывается, что документом, подтверждающим согласие собственников помещений в многоквартирном доме, является протокол общего собрания собственников помещений в данном доме.

Однако полномочия данного протокола и легитимность самого собрания в этих документах ничем не подтверждаются, кроме списка якобы собственников жилых помещений, в отличие от общего собрания при принятии решения о создании ТСЖ, при организации которого требуется предоставление копий свидетельств о праве собственности на помещения.

Существовавшая до этого система размещения рекламных конструкций нарушала права собственников на получение дохода от рекламы, так как часто решение о размещении рекламы принималось органами местного самоуправления и, следовательно, эти доходы поступали в бюджет муниципального образования. Если же решение о размещении рекламы принимало ТСЖ, то оно и распределяло доход от данного вида хозяйственной деятельности.
Стремление законодателей передать права на распоряжение доходами от использования общего имущества всем собственникам помещений многоквартирного дома можно было бы приветствовать, но норма, существующая в такой редакции, неприменима на практике.
Причем в затруднительную ситуацию попадают организации, которые не только собираются поместить рекламу на многоквартирных домах, но и являются собственниками или арендаторами нежилых помещений в данном доме.
Прежде всего не определен юридический статус уполномоченного на заключение договора лица, как для рекламодателей, так и для налоговых органов. Рекламодатель вынужден заключить договор на использование имущества и выплату дохода физическому лицу, не являющемуся собственником этого имущества. Не определен налогоплательщик данного вида деятельности: рекламодатель, физическое лицо, уполномоченное заключить данный договор, или физическое лицо - собственник помещения в многоквартирном доме.

Возникают вопросы и с распределением доходов от заключенных договоров. Законодатель предписывает общему собранию уполномочить какое-либо лицо подписать договор на использование общего имущества. Однако не разъясняет, кто и каким образом должен распределять между собственниками полученный доход и каковы формы отчетности перед собственниками и налоговыми органами по данному виду деятельности. Эта деятельность, в отличие от ТСЖ - некоммерческой организации, является коммерческой и подлежит определенному законом налогообложению.
Выходом из сложившейся ситуации может стать законодательное закрепление права заключения подобных договоров за председателем ТСЖ с обязательным обсуждением условий общим собранием собственников помещений и последующей отчетностью перед ним. Наличие юридической регистрации председателя ТСЖ исключает возможность мошенничества лицами, не имеющими подобного юридического статуса. При этом прибыль, полученная от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, является доходом собственников имущества и согласно ст. 218 ГК РФ распределяется между ними. А товариществу может полагаться лишь плата за управление общим имуществом, которая, в свою очередь, будет являться доходом ТСЖ.
Основной вопрос - вопрос об аренде помещений, решенный общим собранием собственников, распадается в дальнейшем на несколько отдельных вопросов (размещение вывески магазина, вывоз мусора и др.), решения по которым должно также принимать общее собрание всех собственников. Причем уполномоченные на заключение данных договоров лица могут быть разными. Договор же на техобслуживание и уплату коммунальных платежей придется заключать все равно с ТСЖ, что создает такое противоречие, как двойственность оплаты за одно и то же арендуемое помещение.
Аренда помещения под магазин в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусматривает обязательное размещение вывески с указанием его товарного профиля и собственного (фирменного) наименования, если оно имеется. Вывеска должна размещаться на фасаде здания рядом со входом в магазин. Стремление собственников помещений получить максимальный доход неминуемо приведет к интерпретации данной вывески как рекламного щита и требованию заключить дополнительный договор с соответствующей оплатой. А это противоречит практике делового оборота.

Таким образом, стремление законодателя устранить противоречия между ЖК РФ и Законом о рекламе привели к тупиковой ситуации, для разрешения которой требуются существенные доработки обоих документов.

Однако законодатель, приняв Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона "О рекламе", оставил без изменения п. 3 ч. 2 ст. 152 "Сдача в аренду, внаем части общего имущества многоквартирного дома" ЖК РФ. Так как данный вид хозяйственной деятельности не входит теперь в компетенцию товарищества собственников жилья, то возникает противоречие между этой нормой и статьями 44 и 145 ЖК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 152 ЖК РФ все доходы от хозяйственной деятельности по решению общего собрания членов товарищества направляются для оплаты общих расходов или в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Положения о специальных фондах, их размерах и порядке образования необходимо включать в устав товарищества.
Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества. К сожалению, законодатель не определяет критерии дополнительности, поэтому в данном случае необходимо руководствоваться уставом ТСЖ и принятым решением общего собрания членов товарищества. Следует отметить, что, в отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, доход от хозяйственной деятельности не может распределяться между членами ТСЖ.

 

Таким образом, подводя итог изложенному выше, можно с уверенностью утверждать, что правовой режим участия ТСЖ в хозяйственной деятельности имеет довольно широкие рамки, закрепленные в ЖК РФ, ГК РФ и других нормативных актах. Осуществление этой деятельности возможно только при активном участии членов товарищества в принятии решений по вопросам управления общим имуществом. Через участие в хозяйственной деятельности, основанной на добровольной инициативе граждан, их активной гражданской позиции как первоначальном и необходимом условии успешности любого общественного объединения реализуется один из фундаментальных интересов создания ТСЖ - хозяйственный, поскольку, будучи полноправными собственниками, граждане смогут заработать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории прибыльные виды деятельности.

 

Полезные ресурсы

© 2022 ГКУ «ГосЮрБюро Пензенской области»