ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЬЯ В СВЯЗИ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Конституция Российской Федерации защищает право жилье. Запрет на произвольное выселение граждан из жилья (изъятие жилища без законных оснований) прописан в ст. 40 Конституции РФ. Гражданским кодексом РФ предусмотрено изъятие жилья исключительно в таких случаях:

• когда на имущество, согласно ст. 237 ГК РФ, обращено взыскание по обязательствам (ипотеке);
• когда осуществляется отчуждение имущества по причине изъятия земельного участка (ст. 32 ЖК РФ, ст. 239 ГК РФ);
• когда на основании ст. 293 ГК РФ изымается жилое помещение, которое содержится бесхозяйственно;
• когда осуществляется конфискация (ст. 243 ГК РФ) либо реквизиция (ст. 242 ГК РФ).

Объектом ипотеки является помещение, которое предназначено для проживания граждан и находится в собственности залогодателя. Человек добровольно заключает договор о залоге имущества, которое ему принадлежит, чтобы гарантировать удовлетворение условий кредитора в случаях невыполнения своих обязательств перед ним. Выселение граждан из жилья, приобретенного по ипотечному договору, чаще всего является следствием невозвращения заемщиком кредитных средств и осуществляется на основании ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитор вправе осуществить отчуждение имущества на открытых торгах либо аукционе.

ВСЕГДА ЛИ ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ ПО ИПОТЕКЕ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЬЯ?

Не всегда. Вопрос о выселении в связи с долговыми обязательствами неоднозначен, поскольку наше законодательство в этой области ещё недостаточно совершенно. Обращение взыскания на квартиру или дом, которые находятся в залоге возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Если жилье является единственным у залогодателя и членов его семьи, после перехода права собственности на это жилое помещение к юридическому лицу (банку), с залогодателем может быть заключен договор коммерческого найма данной недвижимости. Вне компетенции суда лишить залогодателя права собственности на жилье, но суд создает право собственности на данное помещение у другого лица (банка). После этого на основании судебного решения происходит изъятие имущества у залогодателя.

Но если в данном помещении проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, дети, оставшиеся без родительской опеки, несовершеннолетние дети залогодателя, инвалиды, то обращение взыскания на это имущество осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если сделка совершена с нарушением этого правила, она, согласно ст. 168 ГК РФ, является ничтожной. Часто для совершения сделки отчуждения жилья согласия одного только органа опеки и попечительства бывает недостаточно.

Таким образом, выселение граждан из жилья в связи с обращением взыскания на это имущество – довольно сложное и хлопотное дело. Практика показывает, что в большинстве случаев банки готовы идти на уступки должникам, у которых возникли временные финансовые затруднения.