Договор долевого участия в строительстве

Одним из наиболее эффективных и привлекательных способов приобрести квартиру является участие в долевом строительстве жилого дома. Этот способ привлекает участников прежде всего более низкой стоимостью квартир в сравнении с приобретением уже готового жилья.

Однако договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком, имеет массу подводных камней и тонкостей. В настоящее время порядок заключения такого договора регулируется специальным законом, тогда как ранее, ввиду отсутствия достаточного правового регулирования этого вопроса, очень многие застройщики нарушали условия договоров. И сейчас существует определенная практика, когда вместо классического договора долевого участия, условия которого определены законом, застройщики пытаются навязать договор дольщику, лишь внешне напоминающий классику. При этом чем путанее и непонятнее условия договора, тем больше шансов у дольщика остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому на условиях классического договора стоит остановиться подробнее, дабы без особых проблем отличить его от других похожих соглашений.

ПРОЦЕДУРА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком. Застройщик-это единственное юридическое лицо, которое может заключить такой договор. Кроме того, перед заключением договора застройщик должен иметь ряд документов, подтверждающих его возможность осуществлять строительство объекта.

Прежде всего застройщик должен оформить свои права на земельный участок, на котором будет возводиться жилой дом. Участок может быть в собственности застройщика (это лучший вариант) либо быть предоставленным на условиях аренды. Также застройщику необходимо иметь разрешение на строительство дома и проектную документацию. Без наличия перечисленных документов у застройщика договор лучше не заключать.

Договор долевого участия в обязательном порядке подлежит государственной регистрации и может быть заключен только письменно. Все заключенные договоры сдаются на государственную регистрацию. Сроки такой регистрации составляют 30 дней для первого договора и 5 дней для всех последующих.

Договор является типовым, то есть все его условия одинаковые для всех участников долевого строительства. Типовой договор также имеет и свои недостатки. Так, если дольщик пожелает внести какие-либо изменения индивидуально в свой договор, то ему может быть в этом отказано.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Настоящий договор долевого участия должен быть заключен в соответствии со специальным законом.  Поэтому в одном из пунктов договора должна быть фраза, подтверждающая, что нормативной основой для сторон является именно специальный закон, а не расплывчатая формулировка «гражданское законодательство», как любят употреблять некоторые застройщики.

В договоре должны быть четко прописаны стороны, указаны их полные наименования и реквизиты.

Помимо сторон, важным условием является обозначение предмета договора. Применительно к нашему договору данное условие - одно из важнейших, и неточное обозначение объекта, то есть квартиры, может повлечь потом массу проблем при исполнении договора. В договоре должен быть указан будущий номер дома, где будет находиться квартира, корпус или секция (если их несколько), порядковый номер квартиры, ее общая и полезная площадь, площадь балконов, лоджий и других подобных помещений.

Помимо этого, некоторые застройщики прилагают к договору поэтажный план будущего жилого дома, на котором четко и ясно обозначена будущая квартира с указанием площади, количества комнат, вспомогательные помещения, а также взаимное их месторасположение. Наличие такого плана с подробной росписью позволяет четко определить, что конкретно вы приобретаете, что в дальнейшем существенно облегчит процедуру регистрации вашей квартиры.

Второе существенное условие – это срок передачи квартиры. Стоит отметить, что срок сдачи объекта дольщику может быть установлен только договором и одностороннее его изменение или смещение не допускается. Обычно на практике срок устанавливается не конкретной датой, а кварталом. Ввиду этого можно даже в объявлениях встретить фразу, что сдача дома предполагается в определенном квартале такого-то года.

В принципе, застройщик может сдать вашу квартиру досрочно, если такое условие имеется в договоре. Однако, прежде чем приступить к сдаче квартиры, должны быть соблюдены 2 условия:

• Квартира должна быть оплачена полностью дольщиком.
• Объект должен официально быть введен в эксплуатацию.

Стоит отметить, что пристальное внимание действующим законом уделяется крайнему сроку сдачи объекта, так как ранее допускалось много нарушений именно этого пункта договора. Очень важно правильно определить этот крайний срок. Так, например, если сдача дома предполагается в IV квартале, то последний срок сдачи квартиры будет 31 декабря соответствующего года, то есть последний день квартала. В случае нарушения этого срока на застройщика накладываются существенные штрафные санкции, поэтому нарушать сроки ему невыгодно.

Третье существенное условие – это гарантийный срок эксплуатации квартиры. В принципе, это условие вызывает меньше всего проблем. Но необходимо обратить внимание, что в соответствии с требованиями закона этот срок должен исчисляться с момента передачи квартиры дольщику. Хотя в договорах можно указывать и другое событие, с момента возникновения которого и будет исчисляться гарантийный срок.

ЦЕНА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Поскольку условие о цене является наиболее запутанным, то на этом моменте необходимо остановиться подробнее.

Цена договора – это, по сути, та сумма, которую дольщик должен будет уплатить. На практике цена договора может обозначаться по-разному. Главное, чтобы она была указана точно в рублях, вплоть до копеек. Указание точной суммы имеет важнейшее значение.

Обычно в договорах цена указывается как возмещение затрат застройщику или оплата услуг застройщика, если подрядная организация и застройщик не одно лицо.

Дольщикам необходимо помнить, что изменение цены допустимо только с согласия обеих сторон и в одностороннем порядке ее изменение произведено быть не может.

Очень часто цена договора может быть указана ориентировочно, а это означает, что возможна корректировка цены, разумеется, в сторону увеличения.

Поэтому очень важно, чтобы в договоре, помимо общей стоимости квартиры, была указана цена за 1 квадратный метр. В этом случае при изменении площади квартиры, а это часто бывает, расчет новой цены будет произведен, опираясь на уже определенную договором величину, а не с потолка, как заблагорассудится застройщику.

Стоит также помнить, что приобретение квартиры в рассрочку обойдется значительно дороже, чем если внести всю сумму сразу.

Стоит также отметить, что оплата подразумевает компенсацию всех без исключения расходов и услуг застройщика. Это условие в дальнейшем гарантирует, что с дольщика не потребуют доплаты за какие-нибудь услуги.  А вот если перечни услуг и расходов указаны, то ни в коем случае такой договор подписывать нельзя, ибо завтра очень быстро появятся дополнительные расходы, а потому вам придется их компенсировать. А сколько их будет, известно только застройщику.